アパート経営の体験談をスピーチする

今日は川越の東武ホテルで行われた

「経営セミナー」に参加してきた。

アパートでお世話になっている会社の主催で，

「遺言」や「２０２２年問題（生産緑地）」のことについての

レクチャーが行われた。

私の役は，昼食後の１０分ほどに

「アパート経営についての体験談」を話せというものだった。

手品「マジック・ワールド」でつかみはOKだったのだが，

久しぶりで大勢を前にして話したので，早口になったのが反省点。

昼食は，美味しいものをいただきました。

体験談をスピーチする

東建コーポレーションのお世話になって，

現在２棟のアパートを経営させていただいているが，

今週の土曜日に，オーナーたちの学習会みたいなもので短時間のスピーチをして欲しいという。（３人やるらしい）

「お世話になっている」のは確かなので，

私も担当者さんに感謝の意味で何かしゃべりたいと思うので，そのメモをここに書いておきたい。

パワーポイントの写真が背後に流れるのを使ってのものである。（１５分）

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かんたんな自己紹介（還暦。もと中学社会の教員。現在古代史の研究中）

【エクセル・ラポートについて】

表看板（バレーボールで，球をレシーブしている場面。母の選択。「世代間の受け渡し」と私は解釈）

母が怪しい男たちに取り囲まれて，また騙されようとしている！

「私が次の代の経営をする予定です。母にも「全権委任」されています。詳しい話を聞き，私が判断しますので，

すべての資料を持って〇〇に来て下さい！」と連絡する。（資金をどうするか。「７割保障」という仕組み）

「私自身が納得できたので，契約させてもらうことになった」という話。

庭の樹木の一掃。

【エクセレンスⅡについて】

表看板（エクセレンス肥沼→エクセレンスⅡ。「２代目」という意味）

私の退職の時期と重なっていた。しかも，母は「前のアパートのローンの残額」についてよく知らなかった。（残〇〇〇〇万）

残額の清算。新たな気持ちで２棟目の計画へ

父の遺言で，すでに私は「土地所有者」になっていた！（土地と建物では，相続税が雲泥の差）

退職金の一部で，北側の「水路敷」を買い取り，資産価値の向上を図る

ゴミの分別の心配（２棟になるということは，単純に量も２倍になるということ）

感謝の言葉・・・「ご清聴」より「楽しく聴いていただけて」というようになるように持って行きたい

うまくいくかどうかは「神野のみぞ知る・・・」です。

「７割保障」の意味

アパート経営には，担当企業の場合「７割保障」という約束があって，

家賃や駐車料金が７割に満たないとその分補填してくれるというありがたい制度がある。

もっとも家主も「最初の３か月は家賃をもらえない」という約束なのだが，

その３か月でプールされた部分から「補填」されていくので，

余分に納めておいたものが戻ってくるという感じだろうか。

たとえば．一昨年建てたアパートの場合，一軒が空き出ている。

それでも家賃は６分の５入ってきて「７割以上」なので家賃収入が減るが（約－７万円），

駐車場は６軒中1軒しか借りていなくて「7割以下」なので，満たない分が補填される（約＋２万５０００円）。

ということで，本来の打撃を軽くする役割を果たしている。まことにありがたい。

もちろん全部の部屋がうまり，駐車場が満車なら一番稼げるが，

部屋はともかく．駐車場が１１分の３しか埋まっていないのに，駐車場代が「７割保障」なのはうれしい。

（３台しか駐車していないのに＝７台駐車しているのと同じ額がもらえる）

なにしろ車がいないのは，排気ガスが嫌いな私にとっては，いい環境なのだ。

ということで，担当者に話をしてみたら，「トップの大東建託は軒数では圧倒的に強いが，

稼働率ではそれに負けないので，それが「７割保障」を維持できている」ということなのだそうだ。

（当たらずしも．遠からず？）

「２棟体制」が始まる

昨日建設会社から賃料関係の報告書が２枚届き，

これでアパート経営の実質的経営（２棟体制）が始まった。

もちろん１棟（新アパート）でもやっていけないとは思わないが，

私があと５年間年金が出ない（６５歳が満額スタート）ということも考えて，

借金のできるリミット（退職前）にもう１棟（新々アパート）にチャレンジしたのだ。

おかげで退職金は土地購入（北側の水路部分を買う）のために

３分の１減となってしまっているので，それをこれから取り返したい。

土地が私の名義になっていることが，新々アパートの建設の際大いに役立った。

１３年前に父が亡くなったが，母が建物を私が土地を相続する遺言をしていたので，

母はわずかな相続税で私がかなり予想外の相続税を払ってこうなった。

今思うに１３年前，すでに母の認知に父は不安を感じていたのではないだろうか。

まあ，これからどれくらい「二人三脚」が続くか分からないが，

もう母にしか親孝行はできないので，自分なりに続けていきたい。

新々アパートに全戸入居

先週末までに新々アパートへの全戸入居があって，

一応目標の状態となった。

１２月に予定より早く完成した時は一瞬喜んだが，

「年内完成は，４月からの課税とイコール」だと知り，がっかり。

そして，１・２月はなかなか入居が決まらずオロオロ。

しかし，昨日までに全戸入居で，経済的支えを確保できた。

（４月２１日の入金確認が楽しみだ）

南側のアパートの方は，４月半ばに１戸の引っ越しが伝えられている。

もし希望者がいるようなら．１ＬＤＫが１つ空きますので，

よろしくお願いします。

新々アパートの近況

新々アパートにも６軒中５軒が入居した。

徐々に「生活」が始まり，洗濯ものも出るようになった。

先ほど担当のSさんの訪問があり，

前にお願いしていた「ゴミの分別」のチラシと

処理場の分別の冊子を配付したと報告があった。

本当にかゆいところに手が届く方である。

一方，ぐずぐずしていた「電気料金の振り込み」の件，

「振込申込書」を取ってきて下さるということで，

痛いところにも手が届く方であることを痛感した。

電気料金の滞納に対しては大変厳しくなり，

滞納していると突然電気を停止される・・・

という目に我が家も遭っている。

アパートは「共有の安全ライト」があり，

それが家主の負担になるのだ。

（大した額ではないのだが）

二世帯が入居

まだ顔合わせしていないのだが，
二世帯が入居したようだ。
荷物の整理もあるだろうから，
折を見て挨拶しようと思う。

ちなみに，写真に写っているのは母です。

新々アパートに朗報！

「半分入居決定」から足踏み状態だった新々アパート。
今担当の方が来てくれて，「６分の５が決定」「もう一人も審査が通れば決定」
ということで，どうやら３月中に満室を迎えられそうだ。

１２月に完工したため，市役所の徴税係の訪問が早くもあり，
その上早めに決まっていた方が転勤命令のため入れなくなり．
本当にこの２か月長い道のりだったが，ようやく出航である。
「エクセルⅡ」丸に幸あれ！

新々アパートに，本日入居あるかも！

先日水道局から電話があって，
アパートの名前の確認だった。

前に建っていた旧アパートは「エクセレンス肥沼」と言い，
今度の新々アパートは「エクセレンスⅡ」なので，
その確認の電話だったのだろう。

そのオペレーターさんの話では，本日がその日である。
雨の引っ越しでお気の毒だが，
明日からは晴れ間もある。気温も上がる。
「雨降って地固まる」ということで，
店子（たなこ）さんを歓迎をしたい。(o^-^o)

引っ越し日和

そろそろ店子さんの入居が始まる。
昨日水道局から連絡があって，その確認だった。

しかし，３件の入居情報は聞いているものの，
いつどなたが入って下さるのか，
建設会社からも連絡がなく，ちょっと不安。

ところで引っ越しには天気も大事である。
そういう意味では今日は
素晴らしい「引っ越し日和（びより）」なんだけどなあ。

ＰＳ　水曜日に「包装用プラスチック」のごみ袋が，
３つも清掃車にチェックされてしまった。
新々アパートの方は，ぜひごみの分別をお願いしたい。