2017年11月25日 (土)

人間の「賞味期限」!?

4月に新しいアパートを建てたばかりなのだが,
古いアパート(築30年)の今後も含めて,また忙しくなりそうだ。
いずれは建て替えなければならない古いアパート。
その資金調達に私の「賞味期限」があと4か月と迫っているからである。

私は当初「10年後の建て替え」を考えていた。
それまでにローンを返済するとともに,解体資金を捻出し,
その上で銀行から融資を受けようと・・・。

ところが今金融庁からの指導で,退職後の人や年金生活者への融資は,
不良債権の元になる?ということで,かなり難しくなりそうなのだ。
そこで,私の「賞味期限」を考えて,今回の話が浮上してきたという次第。

古いアパートの入居者の引越し先のことも考えなければならず,
今お世話になっている建設会社とマンツーマンでやっていくこととなった。
やはりその道のプロなので,いろいろなノウハウをご存じのようだからである。

ことがことだけに「逐次報告」とはいかないが,
許す範囲で状況は書いていきたい。

2017年11月19日 (日)

建設会社と折衝

昨日部活動を早く終えて向かったのは,
新しいアパートでお世話になっている建設会社。
私の節目となる年だけに,今できることの提案があった。
しかし,それは私の一存だけではできないことなので,
弟にも参加してもらって話を聞いた。

詳しく,行き届いた説明に弟も納得したようだ。
というか,調子に乗って建設会社もビックリのプランを提案していた。
次は母への説明となるが,兄弟の意見が一致していれば,
母の首は縦に振ってもらえると思う。

詳細は,来年以降になるが,
やがては「夢ブログ」でも報告できると思うので,
ゆっくりお待ち下さい。(o^-^o)

2017年10月26日 (木)

今後のアパート経営(案)

一度極端なことを考えてみると,
けっこういいアイデアが出るかもしれないので,
これは「架空の話」として書いたと思って下さい。

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(1) 新アパート ~ このまま予定通り(家賃保証もあるので)順調にやらせてもらう。

(2) 旧アパート ~ 現在,築30年だが,まだしばらく持たせる。
             あと5年でローンを完済。(私の年金もスタートする)
              それからは家賃が入るだけなので,
             5年間それを積み立てて,解体費用に充てる。
             そして,その後旧アパートは解体し,「新」のみとする。
             (その土地を貸して,そこから収入があればなお良い)

(3) 実家 ~ こちらも築30年なので,リフォームの必要が出てくる。
          旧アパートの解体時に,新アパートの家賃の積み立て分と
          退職金の一部を使ってリフォームする。

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この作戦で行くと,これ以上銀行の融資を受けなくてもいいし,
古くなっている実家のリフォームもできる。
けっこういいアイデアかもしれないぞ!(o^-^o)

2017年10月25日 (水)

銀行に「貸し渋り」の動き

お陰様で新しいアパートは全戸入居。
一応事なきを得ているが,
昨日は別件で建設会社の人たちとお会いした。

金融庁が銀行に,不安定な融資をしないよう,
指導しているというのだ。

それが何で私に関係してくるかというと,
旧アパートが築30年ほど経過しており,
建て替えやリフォームの時期を迎えるが,
その際「貸し渋りがあると銀行の融資を受けにくくなる」
と予想されるからである。

今私は現役の公務員であり,
何事もなければ退職金も出る予定だが,
来年からは「ただの人」として大海に放り出される
という次第なのだ。

せっかく新アパートの方が順調にいきそうなのに,
また新たな融資を受けることになることにも不安はあるし,
かといって,旧アパートにもリミットがある。

そんな中,急な決断でうまくいくのだろうか。
若きウエイテルの悩みならぬ,
もう若くない肥さんの悩みは尽きないのであった。

PS こう考えてくると,5年ほど前の
「退職金400万円減」が大きく影響してくる。
本当にとんでもないことをしてくれたものである。

P4040181

2017年8月26日 (土)

旧アパートと新アパート

旧アパートは父が中心になって建てたもので,
築30年だが,まだしばらくは持ちそうな感じだ。
これまで母の生活費の足しにされてきた。
お陰様で,現在全戸入居中である。
(まだ少なくないローンが残っている)

新アパートは父亡き後,母が中心になって建てたもので,
今年4月にオープン。お陰様で全戸入居中。
7月からは,収入も入り始めた。
(こちらには35年のローンが・・・)

祖父の代に300坪の土地を手に入れてくれたため,
こんな芸当ができているが,
(土地を担保に,銀行が多額の融資をしてくれる)
土地にもアパートにも,それに見合った税金も掛かるわけで,
土地持ち=金持ちというわけにはいかないところが
世の中のうまくいかないところだ。
だが,3年間年金のスタートが遅らされている私たちの世代には,
母が新アパートの企画に乗ってくれたことは,
私の人生にとって本当に感謝である。

来年4月からは,母に代わって私がアパートの舵取りをする。
新旧アパートの建設会社は違うのだが,
3月から4月にかけての調整でローンも1つの銀行にまとめた。
(いわゆる「借り換え」というやつです)

昨日は,さらにそれをおし進め,旧アパートに関する通帳と,
新アパートに関する通帳をはっきり2つに分けた。
収入とローン返済が2つの通帳を見ればわかるように改善したのだ。
これで一安心,あとは新しいアパートに掛かってくる固定資産税が
どれくらいになるかということに関心が移る。
市の税務所が調査に来たというが,金額はまだ知らされていない。
(もちろんある程度予測して,建設会社は提案してくれていた)

PS 昨日旧アパートの建設会社に寄った際,
私に「〇〇の母です。お世話になりました」と
声を掛けて下さった女性がいた。
前任校の生徒の保護者の方であった。(8年前)
世間は狭い!みんな,どこかでつながっている。

2017年7月17日 (月)

アパートの作り方(60)

しばらく書いていなかったが,
ようやく「初家賃」が入るという知らせがきたので,
書いておくことにする。(金額は書きませんが)

というのも,4月からアパート経営が始まっていたのだが,
「家賃収入は7月分から」という契約で,
4~6月は無収入だったのである。

なのに返済分は4~6月も払う契約で,
実際上は思いのほかマイナス経営なわけであった。

これからすぐプラスに転じていくかというと,
なかなかそうもいかない。
(家屋部分の固定資産税も新たに発生してくる)
まずは「利息分の返済」をしていく時期ということで,
おちおち使うわけにもいかないのだ。

母のおこずかいは増やすにしても,
当面は使わないで旧アパートの「リフォーム費用」の貯金に
励むのが賢い選択と考え,母にも了承してもらった。
(土地を私が,建物を母が所有している)

うちは土地があったので銀行が融資してくれるわけで,
湯水のようにお金を使える立場ではない。
でも,新旧ともにアパートが全戸入っているというのは
気持ちの上でとても安心ではある。(o^-^o)

2017年6月11日 (日)

アパートの作り方(59)

昨日,建設会社のSさんから電話が入り,
最後の一戸も埋まったとのことです。

4月のスタートには遅れたけれど,
約2ヶ月でいっぱいになり,うれしいです。(o^-^o)

2017年6月 3日 (土)

アパートの作り方(58)

新しいアパートの入居情報は,
やはり「6分の5」というので正しかった。
4月のスタートに遅れたので時間が掛かると思ったが,
新築ということが効いたのか,
はたまた「亭主と畳は新しい方がいい」ということなのか,
あと一戸というところまで来ているということだ。

実際の収入につながるのは7月かららしく,
まだ口座には1円も入って来ないのだが,
もし入ってきてもできるだけ返済の方に回したい。
また,現役の時は手を付けないで,
退職後の収入の補いにも使いたいと思う。

それもこれも数年前の400万円「強奪」がなければ,
何も考えないでいられたものを,
2年間も人生設計を狂わされたのであるからたまらない。(。>0<。)

2017年5月 3日 (水)

アハートの作り方 (57)

約3週間ぶりの「アパートの作り方」である。
なんと新情報で,「6物件のうち,5つの入居が決まった」というもの。

これが事実ならうれしいことであるが,
なにしろ情報入手先が私の母なので,少々眉ツバではある。
だがしかし,「あと空いている部屋は・・・」とまで言っていたので,
建設会社経由の情報と思われ,確認をしてみたい。
完成が4月10日と少々遅かったから,まずまずのスタートと言えるかも。
続報をお待ち下さい。(o^-^o)

P4040181


2017年4月12日 (水)

アパートの作り方 (56)

昨日は銀行の方に自宅に来ていただいて,
何枚かの書類を記入したり,捺印したりした。

アパートの建設の場合,いろいろな書類や通帳を
相手に預けるというナーバスな作業がある。
その都度「預かり書」や「受け取り書」を書くのだが,
これが書類の枚数を増やすのに「貢献」してくるのだ。
もちろん「もしものこと」がないためにすることなのだが,
これがなかなか悩みの種になっている。

ともかく銀行の話では,ピークは越えたそうだ。
数時間にも達した先日のような目にもう遭わないかと思うと,
ホッと一息である。

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